Gayrimenkul sektörünün büyük bir merakla beklediği “1 Milyon Euro’ya Hangi Metropolde, Kaç m² Konut Alınabilir?” raporu tamamlandı. Denge Değerleme tarafından 2021 yılından bu yana hazırlanan ve bu yıl üçüncüsü yayınlanan çalışma kapsamında; dünya genelindeki 50 önemli metropol üzerine yoğunlaşıldı. Bu şehirlerde “Prime Location” olarak adlandırılan, yani şehirlerin en merkezi ve en çok talep gören lokasyonlarındaki üst segment konutlar değerlendirmeye alınarak aynı yatırım bedeli ile kaç metrekare konut satın alınabildiği mukayese edildi. 2022 ve 2023 Haziran ayları arasında geçen 12 aylık süreyi kapsayan çalışmaya konu olan 50 şehirden 19’unda konut fiyatlarının gerilediği, iki şehirde değişiklik olmadığı, 29 şehirde ise eskisine göre yavaşlayan bir biçimde artış gösterdiği gözlemlendi.
Faiz Artışı Dünya Genelinde Konut Fiyatların Hız Kesmesine Neden Oldu
Rapor hakkında bilgi veren Denge Değerleme Avrupa Bölge Müdürü Cem Kurt, son 12 ayda artış görülen şehirlerin büyük bir çoğunluğunda, bu artışın 2022 yılından kaynaklı olduğu, 2023 yılıyla beraber ise düşüş trendi başladığını belirtti. Kurt, bu düşüşün nedenleri hakkında şunları söyledi:
“Son yıllarda dünya genelinde kırsal kesimden kent merkezlerine yönelik nüfus hareketleri şehirleşmeyi hızlandırdı. Bunun sonucu olarak şehirlerde nüfus yoğunluğunun arttı ve bu da konut fiyatlarının yükselmesine neden oldu. Ayrıca; uluslararası gayrimenkul yatırımlarının da bu dönemde önemli bir hacim kazanmasıyla birlikte konut fiyatları her geçen yıl rekor tazeler hale geldi. Ancak pandemi süreciyle beraber, dünya genelinde karşılaşılan ekonomik kriz ve enflasyon artışı sonucunda, merkez bankalarının faiz oranlarında artışa gitmesiyle, konut kredisi faizleri de yükseldi ve buna bağlı olarak, konu satışlarının azaldığı görüldü. Konut talebi kiralamalara yönelmeye başlarken, kiraların yükseldiğine, satış fiyatlarının ise düştüğüne şahit olduk. Öte yandan Golden Visa programlarının uygulandığı ülkelerde yerel yatırımcının konut sahibi olma konusunda yaşadığı zorluklar karşısında, Portekiz gibi ülkelerin bu uygulamadan geri adım attığı, yatırım programlarının kapsamını daralttığı görülürken, Airbnb benzeri kısa dönem kiralamalara ise ilave vergiler getirildi.”
En Yüksek Fiyatlı Şehir Sıralamasında Monako 1. Sırada yer aldı
“Denge Değerleme: 1 Milyon Euro’ya Hangi Metropolde, Kaç m² Konut Alınabilir?” çalışmasına konu 50 şehir içerisinde, Monako en yüksek fiyatlı şehir oldu. Monako’nun ardından sıralamadaki ilk beş şehir; Hong Kong, Londra, Paris ve New York oldu. Ancak Monako ve Hong Kong’da konut fiyatlarının geçmiş yıllara oranla gerilediği, diğer şehirlerde ise artmasına karşın artış oranının yavaşlamaya başladığı dikkat çekti. Sadece Türkiye’nin değil dünyanın da en büyük metropollerinden olan İstanbul ise birim fiyat ve sıralama anlamında yükselişini sürdürerek, bu yıl kendine 40. sırada yer buldu.
İstanbul’un Kalburüstü Semtlerinde Ortalama Metrekare Konut Birim Değeri 6.400 Euro
İstanbul’un çalışmaya konu şehirler içerisinde Euro cinsinden en çok artan şehir olduğuna dikkat çeken Denge Değerleme Avrupa Bölge Müdürü Cem Kurt, bu artış sonucunda; Levent, Ulus, Şişli, Maslak, Ataköy, Yeşilköy, Ataşehir, Etiler, Bağdat Caddesi gibi lokasyonlarda bulunan üst segment konutların ortalama fiyat olarak, Dubai, Manchester, Lizbon, Prag gibi şehirlerdeki muadilleriyle denk bir fiyat seviyesine yükseldiğini de gözlemlediklerini kaydetti. Kurt şöyle dedi:
“Bu rapor endeksi çerçevesinde ifade etmek gerekirse, örneğin çalışmayı hazırladığımız ilk yıl olan 2021 yılında 1 Milyon Euro bedelle bu lokasyonlarda ortalama 250 m² bir konut satın almak mümkünken, bugün yaklaşık 156 m² büyüklüğünde konut satın alınabiliyor. İstanbul’un önde gelen semtlerinde ortalama metrekare konut birim değerini 6.400 Euro olarak raporladık. İstanbul, geçtiğimiz yıl olduğu gibi bu yıl da çalışmamızın kapsamında yer alan 50 büyük kent içerisinde en çok değer artışı görülen şehir olarak dikkat çekti. Öte yandan, Boğazdaki yalılar gibi ultra lüks mülklerin bu çalışmaya dahil edilmediğini, dahil edilirse fiyatların çok daha fazla artacağını belirtmemizde fayda var.”
Yabancı Ülke Vatandaşları Konut Alma Rekoru Kırıyor
2022 yılının Nisan ayında yapılan yasal düzenleme ile yatırım yoluyla vatandaşlık için gerekli olan tutarın 400.000 Dolara yükseltilmesine rağmen bu durumun satışları çok fazla etkilemediğini de belirten Cem Kurt, ayrıca; “TÜİK verilerine göre, 2021 yılında yabancı ülke vatandaşlarına toplam 58.576 adet konut satılırken, 2022 yılında rekor bir satış adedine ulaşıldı ve yabancı ülke vatandaşlarına satılan konut sayısı 67.490’a ulaştı,” bilgisini de paylaştı.
Brüt Kira Getirisinde Birinci Lizbon
“Denge Değerleme: 1 Milyon Euro’ya Hangi Metropolde, Kaç m² Konut Alınabilir?” Raporu, metropollerin kira getirileri hakkında da bilgiler barındırıyor. Bu çalışmaya göre kira getirisi ve kapitalizasyon oranları açısından bakıldığında, bu liste içerisinde brüt kira getirisinin en cazip olduğu şehir %5,30’la Lizbon olurken, %2,50’lik oranla en düşük getiriye sahip metropol ise Çin’in başkenti Pekin. İstanbul ise lüks segment konutlarda yaklaşık %3,70 brüt getirisi ile ortalamanın üstünde bir performansla dikkat çekti.
Kaynak : 