Konut Piyasası Durgunlaşıyor

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırlanan “sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü” 2022 Ekim ayı raporunu yayınladı. Eylül ayı verileri baz alınarak hazırlanan rapora göre ülke genelinde ortalama satılık konut ilanı m² cari fiyatı geçen yılın aynı ayına göre %196,8 artarak 13.766 TL oldu. Satılık konut ilan m² cari fiyatları aynı dönemde İstanbul’da %229,4 Ankara’da %205,6 ve İzmir’de %183,1 arttı. Ortalama satılık konut m²fiyatları İstanbul’da 20.588 TL, Ankara’da 9.307 TL ve İzmir’de 15.455 TL oldu.

Ülke genelinde ve büyükşehirlerdeki konut fiyatları geçen aya kıyasla artmış olmasına rağmen, artış oranı 15 aydan sonra ilk kez 1,9 puan azaldı. İstanbul’daki bir ayda yıllık fiyat artış oranında 9,4 puanlık düşüş görüldü. Konut talebi endeksi Ağustos’taki kısmi yükselişin ardından Eylül’de %16,7 azaldı. Satılan konutların satılık ilan sayısına oranı Ağustos ayına göre hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde düştü. Satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren “kapatılan ilan yaşı” geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyük ilde uzadı.

Satış fiyatlarında yıllık artış oranı uzun bir aradan sonra düşerek %196,8’e geriledi

Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı uzun bir aradan sonra düştü. Ağustos ayında önceki aya kıyasla 1,9 puan yükselen yıllık fiyat artış oranı, Eylül ayında 1,9 puan düştü. Ağustos’ta %198,7 olan yıllık fiyat artışı Eylül’de %196,8’e geriledi. Geçen yılın aynı ayında 4.638 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan m²fiyatı 13.766 TL ye yükseldi.

Şekil 1: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Satılık konut fiyatlarında yıllık artış oranı İstanbul’da düşerken, Ankara ve İzmir’de durağanlaştı

Cari fiyatlardaki yıllık artış oranının Ankara ve İzmir’de yavaşladığı gözlendi. Ankara’da yıllık artış oranı Ağustos’tan Eylül’e %203,3’ten 205,6’a, İzmir’de %180,4’ten 183,1’e yükseldi. Öte yandan, Ağustos’ta İstanbul’da yıllık cari fiyat artış oranı %238,8’den 229,4’e geriledi. İstanbul’da bir ayda yıllık fiyat artış oranında 9,4 puanlık düşüş kaydedildi. Satılık konut ilan m²ortalama fiyatları İstanbul’da 20.588 TL’ye, Ankara’da 9.307 TL’ye ve İzmir’de 15.455 TL’ye yükseldi.

Satılık konut m²fiyatlarında en yüksek artış Mersin’de, en düşük artış Erzurum’da görüldü

İlan satış fiyatları Eylül ayında da geçen yılın aynı ayına kıyasla bütün büyükşehirlerde arttı. Satılık konut m² fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller Mersin (%239,8), İstanbul (%229,4), Antalya (%229), Kocaeli (%222,1) ve Trabzon (%196,1) oldu. En düşük artışlar ise Eskişehir (%159,1), Manisa (%156,7), Kayseri (%154,1), Muğla (%147,7) ve Erzurum’da (%145,8) görüldü.

Konut arzında yükseliş devam ediyor

Satılık konut ilan sayısı hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde arttı. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla ülke genelinde %2,8 (756.805’ten 778.180’e), İstanbul’da %3,3 (206.328’den 213.192’ye), Ankara’da %2,4 (72.816’dan 74.538’e), İzmir’de ise %7,3 (47.810’dan 51.278’e) oranında yükseldi.

Şekil 6: Türkiye ve üç büyük ilde satılık ilan sayısı (adet)

Konut talebinde düşüş yaşandı

Konut talebi, Haziran ve Temmuz aylarındaki düşüşün ardından Ağustos’ta bir miktar yükselse de Eylül ayında da düşüş kaydetti. Konut talebi endeksi geçen aya kıyasla %16,7 azalarak 109,6 oldu. Bununla birlikte konut talebi geçen yılın Eylül ayına kıyasla %15,7 düştü. Talep göstergesi Mayıs’tan itibaren aşağıya yönelirken, göstergenin Mayıs ayındaki seviyesine kıyasla %48,3 daha düşük, Şubat 2020’ye kıyasla ise sadece %9,6 daha yüksek olduğu görüldü. Eylül’de açıklanan sosyal konut projesi ve ofislerin konutlara dönüştürülmesi projesinin konutların reel satış fiyatlarındaki artışı durduracağına dair oluşturduğu beklentinin ardından taleplerde düşüşün yaşandığı tahmin ediliyor.

Şekil 7: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Konut arzı artarken satılan konut sayısı düştü

Satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranı Haziran ve Temmuz aylarında görülen belirgin düşüşün ardından Ağustos ayında bir miktar yükseldi. Bu oran Eylül’de bir önceki aya kıyasla 1 puan azalarak %5,1 oldu. Satılık ilan sayısı önceki aya göre %2,8 (756.805’ten 778.180’e) yükselirken, satılan konut sayısı ise %14 (46.373’ten 39.856’ya) oranında düştü. Satılan konut sayısı Haziran’da önceki aya göre 13.361, Temmuz’da ise önceki aya göre 32.621 azalmıştı. Satılan konut sayısı Ağustos’ta bir miktar artsa da Eylül’de bir önceki aya kıyasla 6.507 düştü. Satılan konut sayısı Mayıs ayına kıyasla yaklaşık 47.000 düştü.

Şekil 8: Türkiye genelinde satılan konut sayısının satılık konut ilan sayısına oranı (%) (Sol panel), satılan ve satılık konut sayısı (Bin Adet) (Sağ panel)

Satılık konutlarda kapatılan ilan yaşı yükseldi

Kapatılan ilan yaşı ülke genelinde ve üç büyük ilde yükseldi. Önceki aya kıyasla kapatılan ilan yaşı Türkiye genelinde 3,8 gün, İstanbul’da 5,2 gün, Ankara’da 3,4 gün, İzmir’de ise 3,1 gün uzadı. Kapatılan ilan yaşı ülke genelinde 41,4, İstanbul’da 43,2, Ankara’da 35,3 ve İzmir’de 44,6 gün oldu. Kapatılan ilan yaşının en az arttığı iller Ordu (0,6 gün), Kahramanmaraş (0,9 gün), Erzurum (1 gün), Bursa (1,6 gün) ve Hatay olurken, en çok arttığı iller ise Aydın (4,4 gün), Eskişehir (4,6 gün), İstanbul (5,2 gün), Muğla (5,5 gün), ve Balıkesir oldu.

Tablo 3: Bir önceki aya göre satılık konut kapatılan ilan yaşının en az ve en çok arttığı iller – Eylül 2022